Claves para hacer una compra inteligente

Comprar una casa es una de las inversiones más importantes de la vida y aventuras emocionantes. Incluso los compradores experimentados, pueden encontrar este complejo proceso un poco abrumador. Nosotros le guiaremos en cada paso del camino. Además del paso crucial de localización y presentación de propiedades que coinciden con los criterios de búsqueda, le ayudaremos a lo largo del camino entre el "¡Yo quiero esta casa!" y "¡Soy dueño de esta casa!"

La búsqueda comienza

Usted debe iniciar la búsqueda mediante la determinación de su rango de precios, y cuánto puede usted pagar. Mientras que los prestamistas utilizan diferentes fórmulas para llegar a esta cifra, una regla general es que usted debe gastar no más de un 28% de sus ingresos brutos mensuales sobre los gastos de vivienda o PITI (principal, intereses, impuestos y seguro) y no más del 38% en total mensual, combinado las mensualidades de la casa y otros pagos de deuda a largo plazo. Sin embargo, la situación financiera de cada persona es única y estaremos encantados de ponerle en contacto con un prestamista de nuestra confianza para evaluar su poder de compra.

Entendiendo el precio de la venta

Muchos factores influyen en el precio que el vendedor espera obtener por su hogar. Mientras que sólo usted puede decidir con cuánto se siente cómodo ofreciendo por una propiedad, podemos recopilar información crítica para usted con respecto a los factores que influyen en cuánto debería usted considerar pagar por la casa. Estos factores incluyen:

• ¿Cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado?

• Si el precio se ha reducido

• Los precios de otras casas comparables en el área

• Si hay múltiples ofertas

• Otros elementos que podrían incluirse en la venta: muebles, jacuzzi, etc.

• La "lista de relación de precio de venta," una indicación de cuán competitivo es el mercado de viviendas en esta zona.

• ¿Por qué el vendedor está vendiendo?

• Si el vendedor está ofreciendo un préstamo asumible o financiamiento 

Comenzando su aplicacion hipotecaria

El estar pre-aprobado por un prestamista puede ponerlo a usted en una posición negociadora mucho más fuerte, porque demuestra que usted es un comprador comprometido, financieramente capaz de comprar la propiedad y más probabilidades de cerrar en la propiedad. Tenga en cuenta que la pre-aprobación es diferente de la pre-calificación. La pre-calificación no es más que una estimación de lo que usted puede ser capaz de pagar. La pre-aprobación se produce cuando el prestamista ha revisado su crédito y cree que usted puede financiar una casa hasta un monto específico. Sin embargo, ni pre-aprobación ni un pre-calificación representa o implica un compromiso por parte de un prestamista para financiar en realidad un préstamo.

Estos son algunos de los documentos actuales que usted necesita para empezar:

• Ingresos

• Los talones de pago actuales

• Los formularios W-2 o 1099

• Las declaraciones de impuestos, por lo general de dos años

• Bienes

• Los Estados de cuentas bancarias

• Las inversiones y declaraciones de firmas de corretaje

• El patrimonio neto de las empresas de su propiedad (si es aplicable)

• Deudas

• Declaraciones de tarjeta de crédito

• Las declaraciones de préstamos

• Pensión alimenticia / los pagos de manutención de niños (si es aplicable)

Financiación de su nueva casa

El proceso de financiación puede tomar de 10 a 90 días, pero típicamente se ejecuta en 30 a 45 días. Nosotros estaremos involucrados en el proceso para ayudar a que funcione sin problemas. La cronología básica de lo que sucederá en el proceso es como sigue:

• Usted presenta la solicitud completada y cualquier documentación requerida al prestamista

• El prestamista ordena la tasación de la propiedad, un informe de crédito, y comienza la verificación de su empleo y de sus bienes

• El prestamista proporciona un estimado de buena fe de cierre y los costos relacionados, además de la veracidad inicial en las revelaciones de préstamos

• El prestamista evalúa la solicitud y los documentos justificativos, aprueba el préstamo, y emite una carta de compromiso

• Usted firma los documentos de cierre del préstamo y el préstamo es financiado

• El prestamista envía los fondos al fideicomiso

• Todos los documentos pertinentes se registran en la oficina de registro del condado, el vendedor recibe su pago, y el titulo de la casa es suya

Negociación de la oferta y el contrato
Usted puede hacer su oferta sujeta a ciertos términos o contingencias, entre ellos la obtención de financiación o tal vez la venta de tu casa actual. Usted también puede hacer el contrato sujeto a varias inspecciones tanto por usted como por inspectores profesionales. La mayoría de los contratos incluyen algunas de las disposiciones estándar, tales como impuestos a la propiedad, gastos de seguro, facturas de servicios públicos y contribuciones especiales, que serán prorrateados entre el comprador y el vendedor. Otros describen lo que ocurre si la propiedad ha sufrido daño antes del cierre, o cualquiera de las partes deja de llevar a cabo la venta. Examinaremos con usted cada aspecto de su oferta. Juntos, planearemos una estrategia para conseguir los términos más ventajosos para usted, el comprador, al precio que usted esta dispuestos a pagar por la propiedad.

Los contratos de bienes raíces a menudo contienen cláusulas de contingencia que permiten que compradores inspeccionen la propiedad. Algunas inspecciones son requeridas por los prestamistas y las demás son una cuestión de observación y lo que es especifico de una región o área. Cuál de las partes paga por estas inspecciones es negociable. Los dos tipos de inspecciones más comunes son las siguientes: 

Inspecciones de plagas y organismos destructores la Madera (termitas)
Esta inspección identifica las plagas existentes o potenciales, putrefacción, hongo y otras infestaciones que amenazan la estructura o condiciones. Los pagos iníciales de la inspección cubren sólo aquellas áreas que son accesibles al inspector. Las inspecciones de áreas inaccesibles cuestan más y son sujetas a una estimación por el inspector. Estos inspectores deben tener una licencia y pueden dar estimaciones para corregir los problemas observados, pueden hacer las reparaciones sugeridas; y pueden certificar que el trabajo ha sido completado. 

Inspección de casa general
Esta inspección identifica defectos materiales en los componentes esenciales de la propiedad basada en una inspección física no invasiva. No hay requisitos de licenciamiento para alguien ser un inspector de casa. Estos inspectores no están autorizados para dar estimaciones para corregir problemas observados, ni para realizar ninguna de las reparaciones. 

Proceso de búsqueda de titulo
Una búsqueda de título aclara quién tiene el derecho de propiedad para una propiedad. Se considera "claro" si no existen reclamaciones o gravámenes contra él. A fin de asegurarse de que nada impedirá la transferencia de la propiedad para usted, una compañía de título conducirá una búsqueda de título y preparara un informe preliminar del título que indica qué asuntos registrados afectan el título de la propiedad y si la compañía de seguros de título está dispuesta a asegurar el título. En el cierre de plica, la compañía de título emitirá una póliza de propietario de seguro de título para proteger contra las pérdidas que podrían derivarse de las reclamaciones cubiertas en el título.

Preparación para los gastos de cierre
La compra de una casa es una transacción compleja que involucra a muchos interesados y costos asociados. Además del depósito y del pago inicial, hay una variedad de otros costos involucrados en el cierre de plica, incluyendo:

• Honorarios de origen de préstamo, tasaciones e informes

• Los peritajes y las inspecciones

• El seguro hipotecario

• Seguro de riesgo

• Impuestos

• Evaluaciones

• Seguro de título, notario y las tasas de depósito en garantía

• Los gastos de registro y los sellos

El prestamista proporcionará una estimación de buena fe de estos costos antes del cierre de la plica, por lo que conocerá de antemano lo que se puede esperar. Naturalmente, le guiaremos a través de cada artículo en su estimación de buena fe para asegurarse de que entiende todos los detalles.